주택가격 결정 요인: 분위수 회귀분석 - 헤도닉(hedonic) 특성을 고려한 분위수(quantile) 분석 방법

헤도닉(hedonic)특성: 주택은 물리적 특성이 같을 지라도 동일한 가격이 성립되지 않고 개별주택에 따라 가격 결정요인이 달라진다.

주택가격 분위수별로 주택의 헤도닉 특성이 주택가격에 미치는 효과를 구분하여 추정하기 위하여 분위수(quantile) 분석 방법을 사용.

분위수 회귀분석은 주택가격 분위수 별로 서로 다른 헤도닉적인 특성을 고려할 수 있으므로 이분산(heterogeneity) 문제를 해결할 수 있다.

헤도닉적인 특성은 주택의 물리적 성격, 주택의 인근 지역과 환경적 특성, 주택의 위치와 접근성으로 구분된다.

헤도닉특성이 미치는 효과가 가격이 낮은 분위수에서 미치는 효과와 가격이 높은 분위수에서 미치는 효과가 상이하게 나타날 것으로 예상하여, 주택가격의 분위수를 5%,10%,25%,50%,75%,90%,95%으로 구분하여 헤도닉특성과 주택가격의 상관관계를 파악.

변수의 정규분포 여부를 검정하는 Watson 통계량을 보면 자료가 정규분포를 보이지 않으므로 분위수 회귀부석이 필요하다.

아파트가격의 결정요인 중 헤도닉특성 요인으로서 아파트의 건축경과 연수(년), 전용면적(m2), 총 층수, 거주층수, 남향여부 더미, 지하철 더미, 고등학교 더미, 산과 강의 풍경이 보이는 조망권 더미 등을 사용하였으며, AIC 기준에 따라 건축경과연 수와 전용면적의 제곱 변수를 추가적으로 포함하여 비선형적 모형을 추정하였다. 남향 여부 더미는 남향이면 1, 아니면 0으로, 지하철 더미는 지하철역까지 도보로 10분 이내 이면 1, 아니면 0으로 하였으며, 고등학교 더미는 고등학교까지 도보로 10분 이내이면 1, 아니면 0으로 하였다.

출처:  서울 주택가격의 결정요인: 분위수 회귀분석

Determinants of House Prices in Seoul: Quantile Regression Approach

김희호(Hee-Ho Kim) , 박세운(Sae-Woon Park) 저